Numer BULSTAT w Bułgarii – co to jest i jak uzyskać go po zakupie nieruchomości?

Zakup apartamentu, domu, lokalu lub działki w Bułgarii wiąże się z koniecznością dopełnienia określonych formalności administracyjnych. Jedną z nich może być rejestracja w państwowym rejestrze BULSTAT i uzyskanie indywidualnego kodu identyfikacyjnego.

Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim zagranicznych osób fizycznych, które nie posiadają bułgarskiego numeru EGN ani numeru cudzoziemca LNCh i nabywają nieruchomość na terytorium Bułgarii. Rejestr BULSTAT obejmuje jednak znacznie więcej kategorii osób i podmiotów – nie służy wyłącznie do identyfikacji zagranicznych właścicieli nieruchomości.

Co to jest rejestr BULSTAT?

BULSTAT jest jednolitym, elektronicznym i scentralizowanym rejestrem administracyjnym prowadzonym przez bułgarską Agencję ds. Rejestracji.

Dla każdej osoby lub jednostki podlegającej wpisowi prowadzona jest elektroniczna dokumentacja zawierająca zgłoszone dane, wnioski oraz dokumenty potwierdzające podstawę rejestracji. Kod BULSTAT służy do jednoznacznej identyfikacji wpisanej osoby albo podmiotu w bułgarskich urzędach, rejestrach publicznych i systemach administracyjnych.

Zgodnie z bułgarską ustawą kod nadawany w rejestrze jest jednolitym kodem identyfikacyjnym, określanym jako EIK – kod BULSTAT. W przypadku większości osób i podmiotów objętych rejestracją jest to kod dziewięciocyfrowy.

Kto jest wpisywany do rejestru BULSTAT?

Rejestr BULSTAT nie obejmuje wyłącznie właścicieli nieruchomości. Wpisywane są do niego różne osoby, organizacje i jednostki, które na podstawie bułgarskich przepisów wymagają odrębnej identyfikacji.

Do rejestru mogą należeć między innymi:

• osoby fizyczne wykonujące wolny zawód lub działalność rzemieślniczą;

• zagraniczne osoby fizyczne nieposiadające bułgarskiego numeru EGN ani LNCh, które prowadzą działalność, świadczą niezależne usługi albo posiadają nieruchomość w Bułgarii;

• określone zagraniczne osoby prawne prowadzące działalność lub posiadające nieruchomość na terytorium Bułgarii;

• przedstawicielstwa handlowe zagranicznych przedsiębiorstw;

• oddziały określonych zagranicznych osób i organizacji;

• spółki i inne organizacje nieposiadające osobowości prawnej;

• osoby prawne, które nie są przedsiębiorcami i nie podlegają wpisowi do Rejestru Handlowego ani rejestru organizacji non-profit;

• inne osoby i jednostki wskazane w bułgarskiej ustawie o rejestrze BULSTAT.

Oznacza to, że kod BULSTAT może identyfikować zarówno osobę fizyczną, jak i określoną organizację lub zagraniczny podmiot.

BULSTAT a numer EIK bułgarskiej firmy

Pojęcia BULSTAT i EIK są często używane zamiennie, dlatego mogą powodować nieporozumienia.

Bułgarskie spółki handlowe, takie jak OOD lub EOOD, są wpisywane do Rejestru Handlowego i otrzymują numer EIK. Nie przechodzą dodatkowej rejestracji w rejestrze BULSTAT wyłącznie dlatego, że są bułgarskimi spółkami.

Do rejestru BULSTAT wpisywane są natomiast między innymi te podmioty, które nie podlegają wpisowi do Rejestru Handlowego, a także określone zagraniczne osoby prawne, przedstawicielstwa, organizacje oraz osoby fizyczne.

Z tego powodu na bułgarskich dokumentach i formularzach często można znaleźć wspólną rubrykę:

EIK/BULSTAT

W zależności od statusu osoby lub podmiotu należy w niej podać numer EIK z Rejestru Handlowego albo kod nadany w rejestrze BULSTAT.

Kto potrzebuje BULSTAT po zakupie nieruchomości?

Obowiązek rejestracji dotyczy w szczególności zagranicznej osoby fizycznej, która:

• nie posiada bułgarskiego numeru EGN;

• nie posiada numeru cudzoziemca LNCh;

• nabyła nieruchomość położoną na terytorium Bułgarii.

Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel jest obywatelem Polski, Czech, Słowacji, Niemiec, Francji, Wielkiej Brytanii, Ukrainy czy innego państwa. Decydujący jest jego status prawny oraz fakt nabycia nieruchomości w Bułgarii.

Rejestracja może być potrzebna zarówno po zakupie:

• apartamentu wakacyjnego;

• mieszkania całorocznego;

• domu;

• lokalu użytkowego;

• działki;

• udziału w nieruchomości.

Jeżeli kupujący posiada już bułgarski numer EGN albo LNCh, jego sytuację należy zweryfikować indywidualnie. Nie powinno się automatycznie zakładać, że w każdym takim przypadku będzie potrzebna osobna rejestracja w BULSTAT.

Zakup nieruchomości przez firmę a BULSTAT

Sposób identyfikacji właściciela zależy również od tego, kto kupuje nieruchomość.

Jeżeli kupującym jest bułgarska spółka wpisana do Rejestru Handlowego, na przykład EOOD lub OOD, posługuje się ona swoim numerem EIK.

Jeżeli nieruchomość nabywa zagraniczna osoba prawna, która nie posiada bułgarskiego numeru identyfikacyjnego, może powstać obowiązek wpisania jej do rejestru BULSTAT. Zagraniczne osoby prawne posiadające nieruchomość w Bułgarii zostały wymienione wśród podmiotów objętych przepisami ustawy o rejestrze BULSTAT.

W takim przypadku procedura i zestaw dokumentów są inne niż przy zakupie dokonywanym przez osobę fizyczną. Mogą być wymagane między innymi zagraniczne dokumenty rejestrowe potwierdzające powstanie firmy, jej aktualny status oraz sposób reprezentacji, wraz z odpowiednim uwierzytelnieniem i tłumaczeniem.

Czy BULSTAT jest bułgarskim numerem podatkowym?

Kod BULSTAT jest często potocznie nazywany „bułgarskim numerem podatkowym”. Nie jest to jednak jego pełna i precyzyjna definicja.

BULSTAT jest przede wszystkim kodem identyfikacyjnym wykorzystywanym w kontaktach z administracją publiczną. Dane z rejestru są przekazywane także do innych bułgarskich systemów, w tym do administracji podatkowej, dlatego numer jest używany przy formalnościach podatkowych związanych z nieruchomością.

Uzyskanie kodu BULSTAT:

• nie oznacza założenia firmy w Bułgarii;

• nie jest rejestracją działalności gospodarczej;

• nie oznacza rejestracji do podatku VAT;

• nie jest pozwoleniem na pobyt;

• nie jest zezwoleniem na wynajem turystyczny;

• nie zastępuje innych obowiązków podatkowych i administracyjnych.

Jest to numer, za pomocą którego dana osoba albo podmiot może zostać prawidłowo zidentyfikowany przez bułgarskie instytucje.

Ile czasu jest na rejestrację w BULSTAT?

Wniosek o wpis do rejestru BULSTAT należy złożyć w ciągu 7 dni od powstania obowiązku rejestracji.

W przypadku zagranicznej osoby fizycznej kupującej nieruchomości w Bułgarii termin ten rozpoczyna się od zakupu nieruchomości. W praktyce podstawą ustalenia terminu jest data dokonania transakcji wskazana w akcie notarialnym.

Siedmiodniowy termin dotyczy również zgłaszania zmian danych i okoliczności podlegających wpisowi do rejestru. Nieterminowe wykonanie obowiązku może skutkować sankcją administracyjną, dlatego formalności nie należy odkładać do kolejnego pobytu w Bułgarii.

Dokumenty mogą zostać złożone przez odpowiednio umocowanego przedstawiciela, dzięki czemu osobisty powrót właściciela do Bułgarii zazwyczaj nie jest konieczny.

Kto może złożyć wniosek?

Wniosek o rejestrację może zostać złożony przez:

• osobę podlegającą rejestracji;

• jej przedstawiciela ustawowego;

• adwokata posiadającego wyraźne pełnomocnictwo;

• innego pełnomocnika posiadającego wyraźne pełnomocnictwo z notarialnym poświadczeniem.

Do wniosku dołącza się również deklarację potwierdzającą prawdziwość zgłaszanych danych.

Jeżeli formalności przeprowadza pełnomocnik, treść i forma pełnomocnictwa powinny odpowiadać wymaganiom bułgarskich urzędów. Dokument sporządzony za granicą może wymagać dodatkowego uwierzytelnienia oraz tłumaczenia na język bułgarski.

Jakie dokumenty są potrzebne osobie fizycznej?

Zakres dokumentów może zależeć od indywidualnej sytuacji właściciela i sposobu złożenia wniosku. Standardowo przygotowuje się:

• właściwy formularz rejestracyjny dla zagranicznej osoby fizycznej;

• deklarację potwierdzającą prawdziwość zgłoszonych danych;

• dokument tożsamości;

• akt notarialny albo inny dokument potwierdzający własność nieruchomości;

• potwierdzenie wniesienia opłaty państwowej, chyba że płatność została dokonana elektronicznie;

• pełnomocnictwo – jeżeli wniosek składa przedstawiciel.

Dokumenty mogą być przedstawiane w oryginale, w kopii poświadczonej przez wnioskodawcę albo w kopii poświadczonej notarialnie, zależnie od rodzaju dokumentu i sposobu prowadzenia procedury.

Jakie dokumenty są potrzebne zagranicznej firmie?

W przypadku zagranicznej osoby prawnej zestaw dokumentów jest bardziej rozbudowany. W zależności od podstawy rejestracji mogą być potrzebne:

• właściwy formularz przeznaczony dla osoby prawnej;

• dokument potwierdzający istnienie i aktualny status podmiotu;

• dokument określający osoby uprawnione do reprezentowania firmy;

• dokument potwierdzający nabycie nieruchomości w Bułgarii;

• dokumenty dotyczące rzeczywistych właścicieli, jeżeli są wymagane;

• deklaracja prawdziwości zgłoszonych danych;

• potwierdzenie uiszczenia opłaty;

• pełnomocnictwo dla osoby składającej dokumenty.

Zagraniczne dokumenty firmowe mogą wymagać legalizacji lub apostille oraz tłumaczenia na język bułgarski. Ostateczny zakres dokumentacji zależy od kraju rejestracji firmy, jej formy prawnej oraz podstawy wpisu do BULSTAT.

Gdzie składa się wniosek?

Dokumenty można złożyć:

• w formie papierowej w terenowej jednostce bułgarskiej Agencji ds. Rejestracji znajdującej się przy siedzibie sądu okręgowego;

• elektronicznie za pośrednictwem oficjalnego systemu rejestru BULSTAT.

Przy składaniu wniosku papierowego urząd sprawdza tożsamość wnioskodawcy. W przypadku procedury elektronicznej konieczne jest spełnienie wymagań technicznych dotyczących identyfikacji oraz podpisu elektronicznego.

Ile kosztuje rejestracja w BULSTAT?

Opłata państwowa za wpis osoby fizycznej należącej do kategorii wskazanych w art. 3 ust. 1 pkt 9–11 ustawy wynosi równowartość wcześniejszych 10 BGN, czyli 5,11 EUR według oficjalnego zestawienia opłat obowiązującego po wprowadzeniu euro.

Jest to wyłącznie opłata urzędowa. Całkowity koszt przeprowadzenia procedury może obejmować również:

• sporządzenie pełnomocnictwa;

• poświadczenia notarialne;

• apostille lub legalizację;

• tłumaczenia dokumentów;

• przygotowanie wniosku;

• obsługę prawną lub administracyjną.

Koszty mogą być wyższe w przypadku rejestracji zagranicznej osoby prawnej niż w przypadku osoby fizycznej.

Czy dla każdej nieruchomości otrzymuje się osobny numer?

Nie. Osoba fizyczna może posiadać tylko jedną rejestrację w BULSTAT, niezależnie od liczby podstaw uzasadniających wpis.

Jeżeli właściciel kupi kolejną nieruchomość, nie otrzymuje drugiego osobistego kodu BULSTAT. Może być jednak konieczne zgłoszenie zmiany lub uzupełnienie danych znajdujących się w rejestrze.

Warto więc przed złożeniem nowego wniosku sprawdzić, czy dana osoba nie posiada już kodu BULSTAT nadanego wcześniej, na przykład w związku z inną nieruchomością, działalnością zawodową albo innym obowiązkiem rejestracyjnym.

Czy współwłaściciele otrzymują wspólny numer?

Nie. BULSTAT identyfikuje konkretną osobę lub konkretny podmiot, a nie samą nieruchomość.

Jeżeli apartament lub dom kupują wspólnie dwie osoby i obie zostają wpisane w akcie notarialnym jako właściciele, obowiązek rejestracji należy rozpatrywać oddzielnie dla każdej z nich.

Dotyczy to również małżonków, partnerów, członków rodziny oraz innych osób kupujących nieruchomość wspólnie. Każda osoba podlegająca wpisowi otrzymuje własny kod identyfikacyjny.

Czy BULSTAT jest potrzebny do wynajmowania nieruchomości?

BULSTAT nie jest licencją ani zezwoleniem na prowadzenie wynajmu. Jest jednak numerem identyfikacyjnym właściciela, który może być wykorzystywany przy wykonywaniu obowiązków podatkowych i administracyjnych związanych z uzyskiwaniem dochodów w Bułgarii.

Właściciel planujący wynajem powinien osobno sprawdzić:

• zasady opodatkowania dochodu;

• obowiązki wobec gminy;

• wymogi dotyczące wynajmu krótkoterminowego lub turystycznego;

• zasady rejestracji obiektu;

• regulamin wspólnoty mieszkaniowej lub kompleksu;

• ewentualne ograniczenia wynikające z przepisów lokalnych.

Samo posiadanie kodu BULSTAT nie uprawnia automatycznie do prowadzenia wynajmu turystycznego.

Co zrobić po uzyskaniu numeru BULSTAT?

Po przeprowadzeniu rejestracji należy zachować informację o nadanym kodzie i posługiwać się nim w dokumentach, w których wymagane jest wskazanie identyfikatora właściciela.

W zależności od konkretnej nieruchomości i sposobu jej wykorzystywania kolejne formalności mogą obejmować:

• sprawdzenie danych dotyczących podatku od nieruchomości i opłaty za odpady;

• kontakt z właściwym urzędem gminy;

• przepisanie liczników energii elektrycznej i wody;

• zgłoszenie danych nowego właściciela zarządcy kompleksu;

• uregulowanie opłat eksploatacyjnych;

• sprawdzenie zasad rozliczania dochodów z wynajmu;

• aktualizację danych w rejestrze w przypadku zakupu kolejnej nieruchomości.

Zakres czynności zależy od rodzaju nieruchomości, danych właściciela, sposobu zakupu oraz miejscowości, w której nieruchomość się znajduje.

Rejestracja BULSTAT z pomocą AMR - Property BG

Podpisanie aktu notarialnego nie zawsze kończy formalności związane z zakupem nieruchomości w Bułgarii. Zagraniczny właściciel może potrzebować pomocy przy rejestracji BULSTAT, dokumentach gminnych, przepisywaniu liczników oraz kontaktach z administracją kompleksu.

AMR – Property BG obsługuje klientów z różnych krajów i pomaga między innymi w:

• ustaleniu, czy właściciel podlega rejestracji w BULSTAT;

• przygotowaniu dokumentów potrzebnych do rejestracji;

• uzyskaniu kodu BULSTAT;

• organizacji wymaganych tłumaczeń;

• przygotowaniu pełnomocnictw;

• sprawdzeniu formalności po zakupie nieruchomości;

• przepisaniu liczników energii elektrycznej i wody;

• kontaktach z urzędami i zarządcą kompleksu;

• sprawdzeniu i uregulowaniu ewentualnych zaległości związanych z nieruchomością.

Dzięki temu właściciel nie musi samodzielnie analizować bułgarskich formularzy ani poruszać się pomiędzy różnymi urzędami i instytucjami.

Planujesz zakup apartamentu, domu lub działki w Bułgarii? Skontaktuj się z AMR – Property BG. Pomożemy Ci przejść przez cały proces zakupu oraz formalności wymagane po podpisaniu aktu notarialnego.

Artykuł ma charakter informacyjny i został przygotowany według stanu prawnego na lipiec 2026 roku. Obowiązki właściciela mogą zależeć od jego statusu, sposobu nabycia nieruchomości, posiadanych bułgarskich numerów identyfikacyjnych oraz formy prawnej kupującego.

AMR - Property BG